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租赁合同纠纷案

作者:     2016-12-27

                  浙江利群律师事务所  周海龙

腾房之诉

台州市某有限公司(下称某公司)诉被告李某、李某某父子俩租赁合同纠纷一案,于2007115向浙江省台州市椒江区人民法院提起诉讼。某公司称:两被告系父子关系,李某是原台州市椒江区某粮管所退休职工,李某某系本公司职工。公司考虑两被告住房困难,把公司所有的座落于某中街209号二间店面和一间半宿舍及某下街10号楼上一间宿舍的房屋租给两被告,同时象征性地收取极低廉的每月8元的房租。因公司对该房屋另有用途,于2006年初开始通知两被告腾房,直至今日也未腾空。由于该房屋租赁为不定期租赁合同关系,故起诉要求终止与两被告的租赁合同关系,腾空上述所租房屋,并支付使用期间的房租费。诉讼费用由两被告负担。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条有关规定,某公司是可以随时解除上述租赁合同的。因此,对两被告来讲,这是一场必输无疑的官司。

事出有因

两被告接到某公司的诉状后,委托周海龙律师予以代理。经向两被告了解,这起纠纷是有历史原因的。李某是原某粮管所退休工人,1956年四月参加工作,家住某下街10号,也就是原来某粮管所职工宿舍内。住的宿舍是某粮管所分配给李某的,一家三代五口人,长期租住单位职工宿舍,五人租住房屋面积36平方米。从59年调到某粮站任出纳员,住在粮库职工宿舍已有23年。83年某粮管所成立以后,在某中街209号建造了一栋五间二层新粮站,楼下五间作粮食供应站,楼上是职工宿舍。某粮管所第二任领导决定叫李某到粮站工作,把楼上的宿舍(面积仅24平方米)分给李某住。85年,某粮管所在某下街10号粮库内,造了一栋共六户的三层楼套房,作为职工宿舍。分配方案是优先考虑老职工,后考虑要结婚的青年职工。第五任领导做李某思想工作说:“老李,你年纪大了,让给青年职工结婚吧。你如果房屋不够住的话,我再给你安排半间,锅灶也给你打好。今后你都住在这里就可以了”。 87年,来了房改政策,就把那栋三层楼套房作了房改,所住六户职工花了几千元钱买了房。而李某某是19908月进某粮管所工作,与父亲李某合住在宿舍内。后来,李某某结婚,住在某中街209号一间半宿舍。李某又住回到某下街10号一间宿舍。

200112月,某粮管所改制,成立台州市某有限公司,有26位股东,杨某任董事长。但单位体制改革时,只有26位新职工参加了改制会议,并入了股,并没有邀请某粮管所离退休老职工参加,对老职工未参加房改的历史问题不管不问。在改制过程中,没有提留企业8位离退休老职工的一次性住房补贴金。正是对体制改革不认真、不负责的违法行为,造成部分退休老职工长期居住在原某粮管所宿舍。

某公司成立后,只收租金,没有开展任何贸易业务,所以决定资产转让。2006623委托台州市曙光拍卖公司以起拍价518万拍卖公司整体资产,由于无人竞拍而流拍。2007年初,某公司股东会决定以股份转让形式将公司转让给某某超市。转让合同要求某公司把所有出租房屋腾空后才生效。而李某、李某某一直以宿舍为家,没有任何其它住房,故拒绝搬迁而引起诉讼。

明修栈道

接到起诉书后,两被告要求以买回自己所住宿舍作为答辩。理由之一是两被告作为承租人的优先购买权。因为在2006614《台州商报》中,台州市曙光拍卖公司拍卖公告明确台州市某有限公司所有资产就是房产。现把唯一资产房屋以捆绑形式全部卖给某某超市,名义上是转让股份,其实就是买卖房屋。周海龙律师认为两被告上述理由不能成立。两被告仅租赁部分房屋,其余部分非为租赁权客体,故该部分之处分,不应受由租赁权所衍生的权利——优先购买权的限制。假如某公司真的是资产转让,其整体资产被视为一物,作为承租人的部分优先权,法律是不予保护的。理由之二是李某某作为某公司股东要求分割公司房产以便自己居住。公司共有大小房屋98间,按自己占公司股份3.27%,应该分得3间;但要求实物分割也是没有法律依据的。面对两被告处于不利境遇,代理律师只好先正面应对。在200725向法院提交了答辩状,并提供了几组证据证明此租赁合同纠纷是有历史原因,是某公司改制不当造成的。要求法院要么驳回某公司诉讼请求,要么参照椒江区大埠头粮站、海门粮油厂拆迁时待遇,即凡住在职工宿舍的,每人补发奖励金24000元。

暗度陈仓

据李某某讲,形式上,某公司于20071618日分别以电报和特快专递形式通知作为公司股东的李某某,要求其在收到通知书之日起三十日内答复是否购买杨某等24位股东出让给某某超市的股权,逾期视为同意转让。实质上,某公司出让的是包括李某某在内的公司全部股权。针对某公司违反《公司法》有关规定,侵犯股东利益出让股权,并急于办理股权变更登记手续。周海龙律师制定了代理方案,先是正面应对租赁合同纠纷案,然后以公司决议侵害股东权为由起诉某公司,实施拖延战术,逼迫某公司作出让步。方案既定,按步实施。2007124以李某某名义向某公司发出申请书,要求查阅、复制上述有关股权转让的董事会决议、股东会决议、会议纪录。同年130,又分别向某公司和董事长杨某发“关于股权转让通知书”复函,要求告知股权价格、价款的支付方式、支付期限及某公司股权转让前后的债权债务承担、违约责任等股权转让条款。同年26向台州市工商行政管理局椒江区分局发函,要求中止某公司股东变更登记手续。同年29向椒江区人民法院起诉某公司,要求撤销某公司有关股权转让的股东会决议。并于同年324向法院提出申请,要求法院调查取证某公司股权转让协议。

倡导和谐

2007年春节前夕,租赁合同案子还未开庭,某公司部分职工却在公司授意下,强行发出腾房通知。并于2天后对某中街209号二间店面进行打砸,李某某被打成轻微伤。还威胁过几天要把宿舍楼梯敲掉,让两被告进不了宿舍,逼迫两被告腾房。针对情况变得越来越严峻,为了维护当事人的合法权益,平平安安过新年,代理律师迅速与主审法官沟通。请求法官向某公司发出司法警告,要求某公司停止违法行为,以免事态进一步复杂化。

开庭之时,除正常庭辩外,代理律师还在庭上倡导和谐之歌。陈述李某已是70多岁年龄的退休职工,假如法院判决其腾房,那么他是既没家,又没钱,叫其如何安度晚年。现在党和政府正在提倡建立和谐社会,社会主义和诣社会的基本内涵和主要特征,是依据社会公正与公平的原则,建立和保持不同社会集团之间和诣的利益关系;社会主义和诣社会的基本保障是民主政治、法治国家和以公正、公平为主要价值取向的公共政策。法庭也非常同情两被告。除要求两被告尽快申请当地政府推出的经济适用房同时,也做某公司思想工作,要其作出让步,在两被告腾房后,补偿一年的租房费。

调解结案

同年46,由于股权受让人某某超市急于取得某公司股份,委托中间人向两被告提出要求,要求他们息讼,主动腾房。考虑到李某年龄大,确有实际困难,愿意作出经济补偿。并要求李某某授权中间人办理一切其在某公司中的股权转让事项,撤回其起诉要求撤销某公司有关股权转让股东会决议案。在此情况下,代理律师认为时机已到,催促两被告答应上述条件。4 9日,浙江省台州市椒江区人民法院作出准予撤诉的民事裁定书,并于4 18日作出两被告在1 个月内腾房,某公司补偿其壹仟伍佰元人民币的民事调解书。此案在代理律师的努力下,终于得到圆满解决。

本案产生的缘由是由某公司改制不当引起的,解铃还需系铃人,故由取得该公司股权的某某超市作出一些补偿是合情理的。