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夫或妻单独出卖尚未取得房产权证的房屋,买卖关系是否有效?

作者:     2016-12-27

一、基本案情
许某和钮某系夫妻关系,因夫妻感情不和长期分居两地。2001年5月25日,许某与沈某通过中介签订了一份房屋买卖协议书,许某以215000元的价格将座落在台州市椒江区某房屋出卖给沈某,沈某向许某支付了购房款20万元,许某即将钥匙及房屋交付给沈某。后沈某又将此屋转让给张某,为便于过户,沈、张约定由许某和张某直接签订买卖合同。为此,张某与许某双方于2001年7月26日签订了一份房屋买卖协议书,许某作为出卖方在协议书上签署“同意沈某将屋转让给张某”的意见,并签名按了指印。此后房屋即由张某管业居住。涉案房屋系拆迁安置房,签订协议当时尚未办理两证。至2004年此拆迁安置房可以办理产权登记手续,许某办理了房屋所有权证但未办理土地使用权证,张某遂要求许某协助办理过户手续,但许某以双方不存在房屋买卖关系及未经共有人同意张某不是善意第三人和买卖房屋时尚未取得房产权证违反法律规定买卖合同无效为由不予协助。张某遂申请仲裁,要求许某协助办理过户手续将房屋过户到其名下。
本案争议的焦点是:申请人与被申请人之间房屋买卖关系是否存在及有效?
二、评析意见
(一)、关于双方是否存在买卖合同关系问题。
尽管讼争房屋先是由被申请人出卖于沈某,但沈某又转让给申请人已经被申请人同意,申请人与被申请人于2001年7月26日签订了房屋买卖协议,被申请人“同意沈某将房屋转让给张灵敏”,属于合同权利义务的转让,并不存在一物两卖违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定:“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该法第八十一条规定:“债权人转让权利的,受让人取得与债权有关的从权利。”故申请人与被申请人已经形成房屋买卖合同关系,被申请人认为双方不存在房屋买卖关系的主张与事实不符。
(二)、关于未取得房产权证的房屋是否可以出卖问题。
《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条虽规定“未依法领取权属证书的房地产不得转让”,本条的“不得转让”,是指不发生物权转移,并不是指合同不能成立和生效。且该条中的权属证书,系指产权证以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。本案讼争房屋系被申请人拆迁安置房,双方在签订房屋买卖协议时,讼争房屋产权已通过拆迁安置协议具体确定,并在建成后也已实际交付被申请人,且被申请人也已于房屋建成后实际领取讼争房屋房产所有权证。因此该房屋在出卖时属被申请人所有事实清楚,被申请人有权处分。故其认为尚未领取房屋所有权证而签订房屋买卖协议无效的理由也缺乏法律依据。
(三)、关于未经共有人同意夫或妻单方是否可以出卖房屋?
由于讼争房屋在签订房屋买卖协议时尚未办理所有权证,故申请人购房时无法审验真正的权利人;被申请人与其夫钮某已分居二十多年,作为申请人无法清楚被申请人的婚姻状况;从1999年签订拆迁补偿安置协议直至2004年7月办理房屋产权初始登记,均为被申请人一人,申请人显然无法知道讼争房屋还有无其他权利人;且申请人是通过中介介绍经被申请人同意向沈某转让得讼争房屋,其应有理由相信被申请人对讼争房屋享有处分权,被申请人也无证据证明申请人存在恶意,故申请人为善意第三人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第89条规定:“共同共有人对共有财产有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有权人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”故被申请人认为买卖房屋未经共有权人同意而无效的理由也缺乏法律依据。而且钮某的共有权证是在房屋已出卖并交付给申请人居住后而取得,现又以未经共有权人同意为由要求确认买卖无效,显然有违诚实信用原则。
三、裁决结果
仲裁庭认为:申请人与被申请人签订的房屋买卖协议,双方意思表示真实,内容也不违反法律和行政法规的禁止性规定,应属有效合同,双方均应履行合同义务。申请人要求确认双方签订的房屋买卖协议有效并要求被申请人协助其对房产进行产权和土地使用权过户的请求合法有理,应予支持。被申请人认为房屋买卖无效的理由不能成立,本庭不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十一条、第六十条及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第89条之规定,裁决如下:
一、确认申请人张某与被申请人许某于2001年7月26日签订的房屋买卖协议有效;
二、被申请人许某应于本裁决书发生法律效力后一个月内协助申请人对讼争房屋即座落在台州市椒江区某某房屋办理产权和土地使用权过户登记。