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房地产企业如何防范法律风险

作者:     2016-12-27

一、 问题的提出
         房地产作为一个产业,在西方已有很长的历史。在中国房地产业起步较晚,但其发展却是异军突起,方兴未艾。事实证明,20世纪90年代以来,在我国兴起的房地产业,已经和正在成为国民经济新的增长点,也正因为此,目前在台州市乃至中国出现在了大量房地产企业,它们推动了房地产业的发展,加快了城市建设的进程,提高了人民群众的居住条件和生活环境。
         同时,房地产项目的开发在世界范围内被公认为是一种高风险的投资。在兴旺高涨的景象中也隐含着一个极大的矛盾,即高效的房地产建设发展速度与房地产立法滞后之间的严重矛盾,迄今为止还没有一部涵盖整个房地产开发经营全过程的法律,致使房地产企业在承受决策风险、市场风险、财务风险等各种各样高风险的同时,还必然面临法律风险。房地产企业如何有效地避免各种风险,尤其是法律风险,值得我们重视并进行深入的研究。
        二、房地产开发经营的法律风险
         房地产企业的法律风险,是指房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为,造成与法律规定、合同约定相悖并且承担相应法律责任的可能。房地产开发经营从获得土地、动迁、市政配套到工程的设计、施工、销售及物业管理,投资周期长,涉及的规则浩繁,程序复杂,房地产企业面临各种法律风险在所难免。其表现形式有:
         (一)契约性风险。房地产业涉及面广,从土地取得工程施工到房产销售,涉及到各种类型的合同。有些合同反映的权利义务关系又是政府行为与企业行为,交织在一起的复杂关系。如果缺乏专业法律知识,合同签订不严格不严密,发生问题后企业的合法权益就难以得到保障。
         (二)政策性风险。政策的特点在于灵活性、及时性、多变性。也正由于上述特点,政府机关从国家利益和地方利益以及考虑问题的出发点和着眼点不同造成了房地产开发的政策变化。这些变化往往会使房地产企业在开发经营过程中因随时可能增加费用负担而难以把握投资的方向。
        三、房地产企业法律风险的防范措施
         (一)房地产企业应建立以合同为中心的内部管理体系。从合同的谈判、起草、签约、执行都要有专人管理,而且要建立有针对性的管理制度。合同谈判的几个阶段,分别由企业内部的各个部门与企业法律顾问分工负责、相互制约。人心难测、口头承诺不可靠,简单的合同埋下了纠纷的种子,故在每一份合同生效前必经过房地产企业内部工程、预算、财务等部门的审查会签,并经公司法律顾问在法律方面的把关。通过系统合同管理,可以有效地预防法律风险的产生。
         (二)房地产企业应充分发挥律师在合同管理体系中的重要作用,让律师参与房地产开发项目的全过程。台州市现在还没有房地产开发、交易必经由律师代理的强制性规定,但实践中已有不少房地产商聘请律师代理有关的各种交易。同时,由于受香港、北京、上海等地影响,律师参与房地产开发,交易的积极意义也越来越为人们所重视。在台州不少房地产企业聘请了律师担任法律顾问,但企业的负责人大多对律师的作用认识不足,认为聘请律师就是帮企业打官司。其实律师作为专业人员,可为企业提供诉讼和非诉讼两大类法律服务。前者是处理风险,后者是防范风险,显然事前防范比事后处理重要得多、有效得多。如果律师从项目的开始就介入,从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草、合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样在签订合同之前有效避免合同的失误和疏漏,即使产生诉讼,也能成竹于胸,使律师成为帮助房地产企业防范法律风险的好帮手。
         我是有理由相信,台州房地产企业界将会日益重视防范企业法律风险,建立更加健康、科学、有序、规范的房地产市场。为台州经济建设,提前进入小康社会作出更大贡献。
        
        
        
        
        
        陈烨 供稿