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律 师 答 疑

作者:     2016-12-27

问:我于1997年向陈某某买得房屋一间,并签订了《房屋买卖契约》,我按契约约定的时间付清了房款,陈某某也将房屋及与该房有关房产凭证交给我,我也一直使用、管理该房屋,但未办理房产过户手续。直至2004年4月份我向陈某某提出要求办理该房过户手续时,才知晓陈某某又将该房屋转让给其女婿陆某某,并办理了房产过户手续。
        问:1、我是否可以损害我的利益主张陈某某与陆某某之间转让无效?
        2、如不能主张,我如何保护自己的合法权益?
        答:(1)你不能主张陈某某与陆某某间转让无效。根据《合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”而我国《城市房地产管理法》第60条第三款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府变更或者更改土地使用权证书。”由此可见,我国立法对房屋所有权变更登记的效力的规定系采用登记要件主义,即房屋所有权依法律行为发生变动必须进行登记。交付和登记是物权变动的公示方法,使物权变动通过对公示而获得了得以对抗一切人的绝对效力。你虽然从陈某某处买得房屋并对该房屋进行使用和管理,但你未去房管部门办理房产过户手续。因此,你未取得该房屋不动产的物权,故你不能主张陈某某与陆某某间转让无效。(2)你所主张陈某某与陆某某间转让无效也不属于我国《合同法》第52条所规定的合同无效的情形。由于债权的相对性和平等性,他们之间的转让的行为本身并不对你的债权造成损害。因此,你也不能依据《合同法》第52条第3项规定中客观要件即“损害第三人利益”主张他们之间的转让无效。
        2、你与陈某某之间的《房屋买卖契约》是合法有效。根据《合同法》第135条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移所有权的义务。”因此,在房屋买卖中,办理过户登记手续以使买受人取得房屋所有权是出卖人对买受人负有的合同义务。未登记,其实质是陈某某未履行合同义务,应由其承担违约责任。故你可向陈某某主张返还购房款并赔偿你的经济损失。
        
        l 何美玲