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试论住宅小区地下车库的归属问题

作者:王鸿雁      2016-12-28

[引例]
    某市大胜房地产开发公司(以下简称大胜)拟建造星河花园一号楼(住宅楼)出售。在该公司报批的有关文件和图纸中,均载明该楼欲建15层,一层为本楼地下停车场。1993年7月,该公司办理完毕各项手续即开始兴建大楼。于1994年底,该楼建成,1994年8月该公司开始做广告售楼。自1994年9月起,张某等人先后与大胜订立了购房合同。合同第8条规定:“甲方(即大胜)将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”1995年2月张某等搬住该楼以后发现大胜己将该楼五十多套房连同地下停车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确表明,因地下停车场的车位仅供住在本楼的本单位的职工使用,其他住户如要停车必须按每24小时15元的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜交涉。大胜提出,合同中虽有规定提供车位,但并未说明是无偿提供。双方因不能达成协议,张某等十余人遂到法院提起诉讼,要求大胜无偿提供车位。在诉讼中法院将新光集团列为第三人。
    本案在审理中有三种不同观点。第一种观点认为:合同虽规定大胜将为住户提供地下停车场的停车车位,但并未规定地下停车场为住户所有,也未规定住户可无偿使用停车车位,因此大胜将停车场转让给新光集团,新光集团按市价收费是完全合法的。
    第二种观点认为:购房合同中明确规定,大胜将为住户提供地下停车场的停车车位。据此可以认为大胜己放弃了停车场的所有权,而将该权利一并转让给了住户,因此大胜不得再将停车场转让给新光集团,否则该转让协议是无效的。
    第三种观点认为:合同规定提供地下停车场的停车车位,只是允许住户可以无偿使用,但并没有将所有权转让给住户。
    本案是按照第一种观点来判决的。
 
    [正文]
    本案涉及住宅小区地下车库归属的争议问题。从《物权法》起草至今,关于住宅小区地下车库的归属问题一直是立法中一个较大的争议。《物权法》第七十四条对此作出了规定,但似乎讨论并没有因此尘埃落定,理论界仍然存在不少争议,实践中也出现了车库价格狂涨,开发商加紧出售车库套现等不正常现象。笔者试对住宅小区地下车库的归属问题进行探讨,并对《物权法》第七十四条作出评析。不足之处,请方家批评指正。
 
    一、住宅小区地下车库的归属问题
    所谓车库,是指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。 [15] 邓光达:《论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷》,http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=3987